北京海淀：“张大山”家要拆迁，“房钱”“地钱”“人头钱”怎么分？

“张大山家要拆迁，安置利益大家分……”对于不少农村家庭来说，拆迁涉及的重大利益常常引发争议，对乡村治理产生一定影响。

3月31日，北京市海淀区人民法院召开“推进诉源治理 服务乡村振兴”涉腾退拆迁类纠纷典型案例发布会，结合纠纷源头化解工作，总结涉拆迁腾退类纠纷审判经验，并发布系列普法案例。海淀区人大代表潘永卫、海淀区西北旺镇司法所所长张纯应邀参加发布会。发布会由海淀法院政治部工作组组长周元卿主持。

发布会上，海淀法院山后人民法庭负责人闫肃首先介绍了该庭推进诉源治理、服务乡村振兴的工作情况。山后人民法庭位于海淀区北部，收案范围涵“四镇一街道”， 随着中关村科学城北区建设步伐加快，法庭辖区内的拆迁腾退大范围铺开。该庭通过研判案件情况，结合诉源治理工作经验，从收案态势、诉讼心理、审理质效、关联化解等方面阐述腾退拆迁类纠纷案件情况及特点，并总结类案解决路径。

案件特点

1、民事案件呈现增长态势

2、需把握各方当事人“利益最大化”心理

3、需加强与政府部门沟通，提升审理质效

4、拆迁腾退引发诸多关联家庭纠纷，需关联化解

解决路径

1、锚定目标，推进非诉解纷路径

——2006年开始开展“法官联合接待日”活动，接待当事人上千人；建立诉源治理工作站，形成规范化基层诉源治理模式

2、把准航向，强化源头化解机制

——加强与各乡镇、司法所密切协作，紧密结合各街道、乡镇已有的人民调解组织，共同促进本地纠纷在本地区有效化解。

3、顺势而为，开创诉源治理新格局

——制定“本地纠纷本地接，人民矛盾人民解”纠纷化解机制，提出“街乡选任，定向调解”工作思路，注重强化支部共建，畅通信息渠道，多部门、多人员沟通互联，助力解决辖区街、镇已有涉法难题。

4、因时而动，探索普法宣传新形式

——积极派员加入“人和海淀”普法宣讲团参与普法宣传，以群众听得懂的话回应“急难愁盼”的事。

在案例发布环节，山后人民法庭副庭长周志辉、胡喜辉以普法系列故事《张大山家的那些事儿》为切入点，重点介绍了五个拆迁腾退类典型案例。

近年来，山后人民法庭积极参与“人和海淀”普法宣讲，创造了名叫“大山”的卡通人物，以百姓听得懂的话回应群众关切。本次发布的案例即由此改编。

海淀区西北旺镇司法所所长张纯在发言中表示，海淀法院始终重视纠纷源头化解，面对人民群众的新期盼，第一时间搭建平台、征求意见、主动研判。尤其是在拆迁腾退工作中，海淀法院与时俱进，通过“人和海淀”诉源治理需求响应平台，以科技和法治同频共进的方式，拓宽群众知法、懂法、用法的渠道，特别是在疫情期间，凸显了纠纷化解的实效。另一方面，海淀法院山后人民法庭积极参与送法下乡，真正做到了深入基层、心到群众。感谢海淀法院在纠纷源头治理机制上的创新和突破，希望继续以看得见、摸得着、可感知的诉源治理工作为抓手，共同推进乡村振兴。

海淀区人大代表潘永卫在发言中表示，2021年7月，苏家坨镇启动了新的拆迁腾退项目，海淀法院山后人民法庭主要领导亲自带队，选派业务骨干下沉一线，在镇机关和村委会与百姓面对面开展普法工作，法官们用通俗易懂的语言，详实的案例，深入浅出地讲解涉及农村宅基地、遗产继承、分家析产等典型案例。此次腾退拆迁后，涉诉案件明显减少，我们深刻感受到海淀法院深入推进诉源治理、服务乡村振兴意义重大、成果显著，该项工作也得到了各村老百姓的一致认可。诚邀海淀法院继续到苏家坨镇开展诉源治理活动，苏家坨镇将给予大力支持。

最后，海淀法院党组成员、政治部负责人戴国做总结发言。他指出，随着海淀北部新区、三山五园规划及信息医疗产业入驻等各项任务逐步落地，“两区”蓝图正在转化为发展实景、开放风景。妥善处理涉农腾退拆迁类纠纷关系着安全稳定、人民福祉和发展后劲。海淀法院坚持提高政治站位，建强人民法庭，贯彻“三便”“三服务”原则，推进人民法庭一站式建设，已对接街镇、社区设立7个法官工作站、27个联系点；提升审判能力，着力强化涉腾退拆迁案件审判专业化建设，不断拓展司法职能，敏锐把握群众对基层司法的需求；持续深化“2+N”联动联治诉源治理机制，联合召开“北部六镇（街道）诉源治理联席会”，用好“人和海淀”诉源治理需求响应平台。在促进纠纷圆满解决的同时，全面提升基层治理水平。

2022年中央一号文件强调，要突出实效改进乡村治理，健全党组织领导的自治、法治、德治相结合的乡村治理体系，创建一批“枫桥式人民法庭”，构建一站式多元化矛盾纠纷化解机制，推进更高水平的平安法治乡村建设。海淀法院将围绕首都功能战略定位，聚焦新一轮“疏整促”专项行动、城市更新项目、“三山五园”地区环境整治，切实提升相关案件审判质效；持续推进人民法庭建设和诉源治理工作，加大纠纷源头化解力度，以“无讼四区”建设为发力点创新发展新时代“枫桥经验”，助力优化基层社会治理，为乡村振兴、首都核心功能发挥和城市品质提升提供有力司法保障。

案例速读

案例一：农村房屋买卖，为何一般认定无效？

案情简介

父母张老头、张老太夫妇年事已高，需要人照顾，弟弟张二河另院单过、妹妹张小妹也外嫁，张大山作为长子赡养二老义不容辞，为了方便照顾二老，张大山考虑搬到张老头的院子与老两口同住。于是，张大山于2016年1月与隔壁村的王小树签订《房屋买卖协议》，将自有宅院出售。王小树接手后，为便利生活，利用张大山的建房审批手续在院内翻建房屋，并居住在此。

2017年1月，有消息称村里要腾退。在巨额利益的诱惑下，张大山心生悔意，想要拿回院子，遂将王小树诉至法院，诉请确认双方签订的《房屋买卖协议》无效并要求王小树腾退返还。

裁判思路

当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定，不得违反法律、行政法规的强制性规定。张大山的院落为农村宅基地，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，我国法律、法规禁止宅基地买卖，王小树非宅基地所在集体经济组织成员，张大山与王小树签署的房屋买卖协议，违反了法律、行政法规的强制性规定，双方签订的协议应为无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法官提示

买卖合同需要双方自愿达成合意，但是根据民法典对于合同效力的规定：

一、老百姓之间一买一卖最讲究的是双方自愿达成合意，即你愿卖，我愿买，但前提要牢记一条，那就是不能违反法律、行政法规的强制性规定。

二、农村房屋不可随便交易。

虽然一般情况下，合同会无效，但是无效的后果处理起来往往非常复杂。一方面，即便确认合同无效，房屋不是想腾就能腾的。法院需要综合考虑院落使用情况、房屋建设情况尤其是合同无效的过错，对损失进行评估确认，对责任进行分担。而不管是为人处世，还是法律规定，有违诚实信用都是大忌。因此，卖方将对合同无效的损失承担大部分责任。另一方面，一旦涉及搬迁腾退，有买卖纠纷的宅院，搬迁腾退程序往往受阻。

案例二：同住子女翻建祖宅

非同住子女如何参与分配拆迁利益？

案情简介

张大山卖掉自有院落后搬到张老头的宅院侍奉双亲，在与父母共同生活期间，为了改善居住环境，张大山和妻子李小玉夫妇对院落内部分房屋进行了翻建。半年后，张老太因急病去世，生前未留有遗嘱。之后张大山一家继续和父亲张老头共同生活。

2019年2月，村里开始正式开展搬迁腾退工作。张老头作为被腾退人签署了安置补偿协议，被安置人有张老头及张大山一家三口，获得拆迁利益若干。张二河、张小妹得知后，认为拆迁利益中包含了母亲张老太的份额，并要求继承。本案争议焦点在于张二河与张小妹有无权利参与分配腾退安置利益？如果有，如何分配？

裁判思路

对于腾退安置利益，一般包括三类：“房钱”、“地钱”、“人头钱”。其中，“房钱”系地上物的补偿价，安置补偿协议中一般表述为“重置成新价”。

根据院落的建设情况、腾退安置情况，案涉张老头院落的腾退安置利益中，如果与张二河、张小妹有关，仅有“房钱”，即重置成新价。

具体而言，如院落腾退时有老张夫妇所建房屋，或者翻建房屋中含有老张夫妻所建旧房的残值，那么这一部分房屋所对应的重置成新价中即含有老张夫妻的利益。换言之，该部分利益中属于张老太的份额，可以作为遗产由继承人依法分割。

本案中，因张老太未留有遗嘱，故其配偶张老头、子女张大山、张二河、张小妹作为法定继承人，对于张老太房屋份额所对应的重置成新价，均有权参与分配。

法官提示

一、房屋重置成新价中，遗产占比需根据建房历史、装修情况、房屋材质、房屋面积、评估情况等予以综合确认。

二、法定继承中，赡养情况影响继承比重。

特别提示，与父母同住不等于尽到主要赡养义务，更重要的还要考虑到在日常生活、就医等方面对老人的付出。如考虑到今后可能涉及诉讼，应有意识做好证据搜集工作，同时适当调整诉讼预期。

案例三：共有财产涉他人，离婚案件不可判

案情简介

张大山一家三口本来紧紧巴巴的日子，在拆迁款到手后，突然富裕了，物质条件的改善随之而来的是人心的变化，张大山的妻子李小玉也不例外，其不但辞掉了超市收银员的工作，还整日沉迷麻将，夫妻矛盾日渐激烈，难以调和。2020年初，张老太继承纠纷刚结束，张大山便提起离婚诉讼。

一般而言，离婚纠纷需要对婚姻关系、子女抚养及财产问题一并进行处理。本案中，离婚遇上了腾退，故在腾退利益可能涉及案外人利益的情况下，如何处理？

裁判思路

方式一：先分家析产，明确夫妻共同财产后再离婚；

方式二：先离婚解决身份关系问题，离婚后再通过分家析产进行财产分割。

本案中，在法官的解释和建议下，张老头、张大山和李小玉就剩余的腾退安置利益达成一致，即在共同确认一套安置房属于张大山夫妻共同所有的基础上，张大山与李小玉夫妻经调解解除婚姻关系、张小山的抚养权归张大山，夫妻共有的上述安置房归张小山所有，同时解决了离婚、抚养及财产分割的问题。

法官提示

因为离婚诉讼的案件当事人只能是夫妻双方，所以在未析清腾退安置补偿利益，没有办法明确夫妻共同财产权属范围的情况下，为了保障案外第三人的民事权利，在离婚诉讼中法院无法仅根据离婚诉讼案件当事人的意见，对相关财产进行处理，故当离婚遇上腾退，一般采取上述处理方式。

番外篇

如李小玉今后以经济困难、房产权利未转移为由，要求行使任意撤销权，撤销离婚协议中原本商定将安置房赠与张小山所有的内容，其需举证证明订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的，否则不予支持其主张。

夫妻离婚时约定将房产赠与子女的合意，本质上属于夫妻双方在离婚时对共有财产分配所做的特殊约定，属于基于身份做出的与财产有关的协议，这种财产处置的约定具有较强的身份属性，所以不能按照单纯的赠与合同进行处理。

案例四：多份遗嘱均合法，择一适用有依据

案情简介

如前所述，张老太因急病去世未留有遗嘱，子女们为争取利益对簿公堂，张老太遗产之争尘埃落定后，张老头心有余悸。为避免百年之后子女之间再起争执，张老头考虑订立遗嘱。

考虑到长子张大山共同生活多年，生活各方面对其照料有佳，再者心疼长子长孙，故张老头拟将其所有的全部财产留给张大山父子。2019年年底，为求稳妥，张老头于立遗嘱之前特地前往医院作了体检，证明自己意识清醒，有立遗嘱的行为能力，并亲笔写下遗嘱。

何曾想，2020年，张大山陷于离婚纠纷，张老头亦心急住院。因担心长孙张小山今后生活，遂于2021年1月份，约请公证处工作人员立下公证遗嘱，待其百年之后将其所有财产悉数赠与张小山，以保障单亲孩子的生活质量。

万幸，张大山离婚纠纷结束后，安置房确认归张小山所有。出院后，张老头感念次子张二河、幼女张小妹往年亲情，也为缓和众子女关系，特邀请村长和村支书做见证人，又立下了一份打印遗嘱，将其所有财产重新进行分配，在二分之一归张大山，其余二分之一在张二河、张小妹之间平均分配。

半年后，张老头去世了，上述三份遗嘱如何执行？

裁判思路

在同时存在的多份遗嘱，在形式依法均为有效的前提下，其效力优先性按订立遗嘱的先后顺序进行判断。特别强调，2021年1月份，即民法典实施前，相较于其他遗嘱类型，公证遗嘱具有效力优势，但民法典实施后，合法有效的遗嘱之间效力优先性以订立时间先后为标准，即以最后一份合法有效的遗嘱进行认定。

法官提示

一、高龄老人订立遗嘱时应注意满足行为能力条件

在法院日常处理的案件中，有很多这样的情况，继承纠纷中，原告到庭应诉时才知被继承人生前立有遗嘱，在遗嘱内容对其不利的情况下，不认可遗嘱的效力。否认遗嘱效力的普遍理由一是不认可签字的真实性，要求做笔迹鉴定，二是质疑被继承人的行为能力，认为被继承人在订立遗嘱时存在影响其行为能力的疾病，属于无民事行为或限制民事行为能力的状态。

根据法律规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人所立的遗嘱无效。老人上了年纪，身体各方面状况难免欠佳，因此尤其是高龄老人订立遗嘱时，除了要注意满足订立遗嘱的形式要件，还需要对其民事行为能力进行确认，应注重保留相关证据，如到专业医疗机构进行专科检查，由医疗机构出具专业的诊断证明材料、完整的影像材料等，确系必要。

二、遗嘱见证人的选择

在我们日常处理的案件中，当事人不认可遗嘱效力的另一重要原因还在于认为遗嘱见证人为案涉利益的利害关系人，也就是说财产分配的最大受益人存在亲属或其他利害关系，不认可在这些见证人见证下形成的遗嘱的效力。所以，见证人的选择上也需格外考虑，尽可能避开亲属关系、利益关系等利害关系进行选择。

案例五：楼下漏水诉赔偿，强化调解可双赢

案情简介

安置房交付后，张大山带着儿子张小山乔迁新居，住进301号房。不久后，张大山发现自家天花板、墙壁开始漏水，经查系楼上401刘星在自家客厅设置养鱼池导致漏水，遂依法维权，诉请刘星修复漏水部位，拆除养鱼池并赔偿损失。刘星应诉后，认为自己防水措施建设到位，张大山不经沟通就提起诉讼，还要求其拆除养鱼池，不讲邻里情分，且妨碍自己聚财风水，故提起反诉，主张张大山家装修时拆除的301房屋隔断墙系承重墙，要求张大山恢复原状。

裁判思路

诉讼中，根据当事人申请，法院组织专业鉴定机构对漏水原因进行判断，对401建养鱼池，301拆除隔断墙的安全性问题进行确认。原告花费鉴定费共计15万元。鉴定结论为：301漏水是因为楼上401地暖支路存在缺陷；401修建养鱼池及地暖后，结构承载力满足国家相关标准规范的要求，301号顶板基层未见开裂，楼板挠度偏差符合国家相关标准规范挠度限值要求；301号房屋客厅与门套隔断墙非承重结构，拆除之后对结构承载力无影响。

经法院调解，双方最终握手言和，约定：1.鉴定费15万元，刘星承担；2.张大山自行修复房屋损坏部分；3.刘星将房屋供暖分水器、养鱼池池水龙头封堵并在两年内将养鱼池拆除；4.张大山撤诉，但保留对今后漏水提起诉讼的权利。

虽花费一定数额的鉴定费用，但本案纠纷经调解解决，实为圆满。试想，仅一项鉴定费用就达十数万元，如双方无法协商，之后还经历修复方案鉴定、工程造价鉴定等等，跨时更长、费用更高，将面临更大的经济成本和时间成本，僵化的邻里关系终究使安置房持续不安生，生活质量大打折扣。

法官提示

1.装修不能随心所欲

一方面不能违法强制性规定，如：承重墙不可拆；另一方面尽量不要采取非常规的装修，同时做好邻里沟通工作，避免不必要的误会和争议。

2.远亲不如近邻

有矛盾要沟通，调解是解决邻里纠纷，降低双方时间、金钱成本的最佳方式。通过腾退搬迁，百姓从独门独户走向楼房，生活习惯、生活方式不可避免要发生变化。邻里相处的学问比宅院生活更深、更多。邻里之间遇事，应本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，相互体谅，相互理解，努力涵养双赢的生活氛围。

来源：北京海淀法院微信公众号

作者：李欣

编辑：史梓敬

【来源：中国法院网官方账号】

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