什么是居住权？

居住权

居住权是什么呢？

WHAT IS THE RIGHT OF HABITATION

前言

居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利。设立居住权，可以根据遗嘱或者遗赠，也可以按照合同约定。

PART 01

权利来源

居住权的概念最早源自于罗马法……

从渊源看，居住权最早产生于罗马婚姻家庭关系中，而且与财产继承制度紧密相关，最初是作为生活保障的制度设计而存在的。在罗马共和国扩张以前以及扩张后的相当时间里，罗马家庭在其社会生活中居于主要地位。家庭的基础是家长权。与家长权相适应，在财产继承方面实行概括继承制度。在当时的罗马社会，死者往往以遗嘱指定一家子为其财产的概括继承人，而其他非家长继承人一般不能取得家产继承权。

为使他们生活获得保障，家长往往通过遗赠方式将部分遗产的使用权赠与其他子女。所以，在罗马，家长通过遗赠方式将房屋的居住权赠与部分家庭成员，以使受遗赠人的基本生活得以保障是在早期社会中就已经存在的客观事实。到了共和国末期，随着罗马向外扩张，外省人不断增加，传统的婚姻制度也发生了变化，一种新的婚姻形式——无夫权婚姻日益增多。被解放的奴隶的数量也在不断增加。“每遇家长亡故，那些没有继承权而又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。这些权利，优帝一世时统称为人役权。” 所以，从渊源上看，居住权在罗马社会中脱胎于婚姻家庭领域，并作为人役权的一部分，主要发挥着扶养、救助的功能。古罗马法对役权制度采用人役权、地役权二分体系。居住权被包括在人役权中。而人役权，是指为特定人的利益而使用他人所有之物的权利。根据优士丁尼《法学阶梯》的规定，包括用益权、使用权和居住权三种。用益权是指在保全物的实体的情况下使用、收益他人之物的权利，其产生之初，只是被家长作为一种处分遗产的方式，以遗嘱将某项遗产的使用权、用益权遗赠给他需要照顾的人，而保留所有权给他的继承人，在受照顾的人死亡后，继承人再恢复其完全的所有权。由于用益权是从所有权分离出来的，除了终极的处分权外，几乎所有权的全部权能都被用益权所吸收。因此用益权人享有广泛的权利，既可以自己使用收益物，又可以将物之用益给于他人或者出租、出卖给他人。至于“使用权”，则是指需役人（特定的人）及其家庭需要的范围内，对他人之物按其性质加以使用的权利。与用益权的区别在于：“用益权包括使用和收益两种权能，而使用权之行使，则在供个人需要之限度内，使用标的物而已，故关于用益权中收益之规定，于此不适用之。……使用权人不得移转其权利之全部或一部于第三人，或由第三人行使其权利。则用益权与使用权之区别也。”（注：但后期罗马法学家提出，标的物如果是没有收益的便失去实际意义，因而主张可以出租多余的房屋，但不得如用益权人那样将全部房屋出租。）使用权的其他权利义务，则与用益权相同。至于“居住权”，就是因居住而使用他人房屋的权利，“是项物权，故即变相之用益权、使用权而已，但其范围，广于使用权而狭于用益权，其终止之原因，亦少于上述两种物权，故虽从此蜕化而成，实亦个别之物权也。

PART 02

性质

第一、居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。由于居住权人可以对房屋直接行使其权利，但房屋所有人并无为之有积极作为的义务，故居住权属于物权。同时，又由于居住权只有在他人所有的房屋上设定，因而居住权又属于他物权。

第二、居住权的主体范围限定为特定的自然人。因为罗马法设立该制度的初衷就是：随着“无夫权婚姻和奴隶的解放日多，每遇家长亡故，那些没有继承权又缺乏或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。因此，丈夫和家主就把一部分家产的使用权、收益权等遗赠给妻或被解放的奴隶，使他们生有所靠，老有所养。”故法人或其他非法人团体（如合伙团体）不可以成为居住权主体，其主体范围具有有限性。

第三、居住权的客体为他人的所有的建筑的全部或一部分，还包括其他附着物。如中国物权法征求意见稿就明确规定：居住权的客体为他人的住房以及其附着物。故在自己的房屋上不能设立居住权。

第四、居住权是因居住而对房屋进行使用的权利，也就是为特定的自然人的生活用房的需要而设定的权利。居住权人只能把所取得的房屋用于生活需要，对房屋的使用只能限于为居住的目的，而不能挪作他用，比如用作商业房等。但也有学者认为当双方当事人有约定和在某些特殊情况下，居住权人可以将少量的房屋予以出租以获取收益。

第五、居住权具有时间性，期限一般具有为长期性、终身性。这点也是居住权的一项重要特征。居住权的期限可由当事人在合同或遗嘱中确定或约定，如果没有对期限作出明确规定，则应推定居住权的期限为居住权人的终身。这是因为居住权是用来供没有房屋的人居住的，所以权利人对房屋的居住权如果没有约定的话，应当理解为与其生命共始终。

第六、居住权一般具有无偿性，居住权人无需向房屋的所有人支付对价，所以被称为“恩惠行为”。这也是由居住权的性质、本质而决定了其应当是一种无须支付对价的无偿行为，即使居住权人在其居住期间可能需要支付给所有人一定的费用，但它必然要低于租金，否则也就无设立之必要。

第七、居住权具有不可转让性。在罗马法中，“人役权是不能让与的权利，但权利的行使则可以转让，如转让某年对某土地的收获权。就人役权的性质而言，它不能与权利人相分离，故权利人死亡，其权利即行消灭。”目前，在中国，对居住权中是否包含租赁权，学者们意见还有纷争。

PART 03

法律规定

第十四章 居住权

第三百六十六条 居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条 设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条 居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条 居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条 以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。

约定例外

居住权这一章一共是6个条款，其中“另有约定的除外”就有2条，占了1/3。

正是体现了《民法典》之中的“意思自治原则”，居住权由于才设定，很多规定目前并不完善，所以通过双方协商来确定具体内容是最恰当的。

登记生效

居住权作为一种用益物权，但是其需要登记生效。

那么居住权为什么要登记呢？

居住权是一种他物权，就是设立在别人的物上的权利。因此，对他人的房屋享有占有、使用（是否有收益，尚有争议）的权能，也就是说所有权人和居住权人都享有这几种权能，而居住权人也仅仅缺少处分的权能。

那么，居住权的设立肯定是首先要和所有权人达成合意的，所以，如何保障居住权人对于该房屋所享有的权能呢？如果所有权人反悔，要将房屋进行买卖，那么，到底是保障善意第三人还是居住权人呢？

以上这些问题，都可以通过登记来解决。不动产的物权变动是通过登记生效，以登记来达到公示的效力（登记生效是原则，登记对抗是例外）。动产是通过交付达到公示的效力（机动车、航空器等特殊动产除外）。

登记在房产登记簿上之后，所有准备购买、接受抵押等物权的产生、变更、消灭的行为，都会经过和查看到相关的登记。房屋的购买者可以看到房屋权利是否登记有瑕疵；居住权人也可以有依据证明自己对该房屋享有一种用益物权，当权利受到侵害，可以对权利要求救济。

（登记的作用：一是更好地保护不动产权利人合法财产权， 保障不动产交易安全， 维护正常的市场交易秩序；二是提高政府治理效率和水平， 将房屋登记、 林地登记、 草原登记、 土地登记以及海域登记的职责整合；三是方便企业、群众， 减轻当事人负担， 在统一不动产登记依据的基础上， 逐步实现一个窗口对外， 减少办证环节。）

PART 04

居住权的设定目的

虽然知道了居住权的来源，但是在《民法典》当中对它做出了具体规定，究竟立法目的是什么呢？

旨在实现全体人民“住有所居”，即人人能有房屋用于居住且能长期使用。确立居住权制度是为认可和保护民事主体对住房保障的灵活安排，满足特定人群的居住需求，以裨益于为公租房及老年人以房养老提供法律保障。此外，有学者认为，居住权制度亦利于为拆迁安置中的居住利益、家庭成员对公房享有的居住权，以及投资性居住权等提供制度支持。

在民法典增设居住权制度之前，我国司法实践及相关司法解释已出现居住权概念。彼时有当事人在合同或遗嘱中约定社会性居住权，但基于物权法定原则，该等约定的居住权尚不具有物权效力，故而较难直接获得物权的周全保护。居住权制度的出现，不仅是对我国司法实务的总结，亦是在比较法经验的基础上对社会需求和关切的回应。

END